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果真戲精？喊“活下去”的萬科在瘋狂加杠桿拿地

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2018-10-30來源：福房網(wǎng)

　　萬科現(xiàn)出了原形。

　　一邊是郁亮高喊“活下去”口號(hào)；另一邊，第三季度報(bào)卻告訴我們：萬科似乎活得不算太差。

　　10月25日晚，萬科披露第三季度報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，2018年前9個(gè)月，萬科共實(shí)現(xiàn)營收1760.22億元，同比增長50.32%；實(shí)現(xiàn)凈利潤139.85億元，同比增長26.09%。

　　絲毫不比往年遜色的成績單與郁亮話音剛落的“活下去”形成巨大的反差。擺在看客面前的，是更加撲朔迷離的萬科真相：郁亮的這句“活下去”，到底是在居安思危，還是在“販賣焦慮”？

　　01　“活下去”口號(hào)成色幾何？

　　萬科一直都是行業(yè)里的“風(fēng)向標(biāo)”，一舉一動(dòng)備受關(guān)注。

　　萬科南方區(qū)域9月月度例會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮進(jìn)行了他上任以來的第一次檢討。

　　他說，集團(tuán)要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，落實(shí)到事業(yè)部是三年事業(yè)計(jì)劃書的檢討，“落實(shí)到我們具體的業(yè)務(wù)操作是’收斂’和’聚焦’，以’活下去’為最終目標(biāo)”。

　　而在隨后召開的萬科秋季例會(huì)上更是“火上澆油”，“活下去”的大紅色標(biāo)語遍布會(huì)場，訴說著萬科的滿滿求生欲。

　　不過，萬科的喊口號(hào)“功夫”，也并非是2018年才被鍛煉出來。每逢房地產(chǎn)“危機(jī)時(shí)刻”，萬科都會(huì)響亮的“喊上一嗓子”。

　　2008年，樓市成交低迷，時(shí)任萬科董事長的王石不但表示，“青年人在40歲之前沒有必要急著買房。”還在股東大會(huì)上提出“拐點(diǎn)論”。

　　而在2014年，郁亮又提出“白銀時(shí)代”。彼時(shí)，他在媒體撰文表示，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時(shí)代結(jié)束了。”

　　萬科三季報(bào)顯示，2018年1-9月，萬科營收同比增長50.32%，凈利潤同比增長26.09%。

　　業(yè)績漲勢喜人。不過，由于房產(chǎn)預(yù)售制度，上述業(yè)績很大程度上是去年甚至前年銷售成果的體現(xiàn)，今年的銷售情況才能體現(xiàn)其當(dāng)下的處境。

　　前三季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2，902.1萬平方米，銷售金額4，315.5億元，同比均增長8.9%，增速低于去年同期的33.8%和50.7%。

　　其中，萬科第三季度銷售面積為866.7萬平方米，銷售金額人民幣1，268.9億元，同比分別增長9.0%和6.7%。同期，全國商品住宅市場銷售面積和銷售金額增速分別為3.6%和17.0%。

　　作為房企龍頭，萬科第三季度銷售金額增速跑輸行業(yè)增速，確實(shí)令人擔(dān)憂。

　　不僅如此，在萬科秋季例會(huì)上被郁亮提及的嚴(yán)重影響其“活下去”的銷售回款問題的情況更加嚴(yán)峻。

　　2018年，萬科銷售回款目標(biāo)是6300億元。三季報(bào)顯示，前三個(gè)季度，公司累計(jì)銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為2739.35億元，占全年銷售回款目標(biāo)的43.48%。這意味著，萬科必須在3個(gè)月內(nèi)完成超過3500億元的銷售回款。

　　再加上，銷售和回款的乏力似乎已經(jīng)開始影響到萬科的現(xiàn)金流狀況。2018年以來，萬科連續(xù)三個(gè)季度末經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為負(fù)，上一次出現(xiàn)這種情況還是2015年。

　　同時(shí)，萬科也在用實(shí)際行為證明著他的困境。2018年9月，廈門萬科·白鷺郡不惜通過推出107套特價(jià)房，去除豪華裝修，只交付毛坯，價(jià)格也降至275萬到300萬，和原價(jià)相比相當(dāng)于打了超過8折的方法加速銷售回款。

　　看到以上的表面現(xiàn)象，及聽到郁亮在“活下去”大會(huì)上的檢討：“如果6300億回款目標(biāo)沒有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停了”，萬科似乎確實(shí)面臨著資金困境。但是萬科在2018年的整體表現(xiàn)確是與之相背離。

　　02　逆勢加杠桿，拿地買買買

　　在眾多房地產(chǎn)公司高呼去杠桿減少風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，萬科一邊高喊“活下去”，一邊瘋狂加著杠桿。

　　截至三季度末，萬科總負(fù)債為12163.30億元，總資產(chǎn)為14322.22億元，資產(chǎn)負(fù)債率為84.93 %，較2017年底上升了0.95個(gè)百分點(diǎn)。

　　具體而言，萬科短期借款余額為219.78億元，較年初增加36.44%；其他流動(dòng)負(fù)債為119.84億元，較年初增長100%；應(yīng)付債券余額429.31億元，較年初增長32.82%；長期負(fù)債余額1256.70億元，較年初增長30.87%。

　　上述有息負(fù)債總和為2551.87億元，較年初的1906.24億元增長33.87%。

　　有息負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大導(dǎo)致萬科凈負(fù)債率飆升。2017年年底，萬科凈負(fù)債率僅為8.84%，而截至2018年第三季度，該項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)上升至56.71%。

　　伴隨著借款巨額增加，萬科的拿地?cái)?shù)量也在巨額增加。

　　2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

　　2017年7-9月期間，萬科新增加 64 個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約 1728.6 萬平方米。而到了2018年同期，萬科幾乎沒有受到房地產(chǎn)寒冬的影響，新增加 63 個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約1549.9 萬平方米。

　　此外，萬科近三個(gè)月披露的新增項(xiàng)目情況簡報(bào)顯示，萬科在一二線城市合計(jì)花費(fèi)538.8億元購買的土地，其中：7月萬科出資254.38億元，拿下33塊土地；8月萬科以164.41億元拿下20塊土地；9月萬科以120.01億元買下14塊土地。據(jù)其他媒體報(bào)道，這一數(shù)字，相當(dāng)于恒大+碧桂園+保利+融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額的總和。

　　面對(duì)外界對(duì)萬科“戲精”的調(diào)侃，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴市界，其理解的萬科的“活下去”是更好活下去。

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